上昇傾向が強いエレベーターリニューアル工事単価
建設物価の上昇傾向は一時の供給不足がここ最近は解消されて、少し安定した高止まりの状態を維持している様子ですが、エレベーターの保守部品やリニューアル工事の単価は今現在をもっても上昇基調が続いています。
年を追うごとに古いエレベーターは増える一方に対して、人手不足が一向に解消されない、若年層の取り込みがこの業種にはかなり難しいようで、技術職、営業職共に敬遠されていると聞きます。
エレベーターというと、２４時間体制、シフト制といっても決まって土日、祝祭日は休めない、安全性が最も求められるので一人前になるまでトラブルなく、安心して努める事ができるのか？顧客要望がきつそう・・・
等現代の若年層にとって受け入れがたい環境、条件が多いのがその要因の様ですが、かといって他の業界で進んでいる外国人労働者の雇用についても難しいと思われます。
一番は言葉の壁であり、エレベーターの現場作業には上下作業が付き物であり、作業員同士のコミュニケーション（声かけ）が最も重要であり、安全上必須だからです。この言葉の意味合いを取り違うと大きな事故に発展するので、OJTではかなり神経を使っての研修を行う必要があるのです。
事務所勤務やマニュアルが整備された店頭販売では、スマートホンを取り出してAI翻訳でなんとなく会話内容をお互い認識して、支障なく業務を進められても、エレベーターの現場作業ではそうはいかないのが現実です。
こういった、主にリニューアル工事技術者がどこのエレベーター会社でも深刻な経営問題となり、抜本的な解決にいたらないので工事を受注しても１，２年先しか施工できない、売り上げが立たないといった業界全体的な問題となっている為、ここしばらくのリニューアル工事の施工単価は下がる要因は見当たりません。
中小規模のエレベーター保守会社 日常保守点検サービスの現状
こういった背景もあって、日常保全の一貫である少額の部品交換についても発注から取替交換まで長期間のインターバルが必要と告げられるケースが頻繁化しています。
点検員は保守点検作業報告書にもうそろそろ、耐用年数、使用頻度、劣化状況から部品の交換を促す内容を記載し、所有者や管理者に点検作業報告をします。当然ながら、安全上必要な交換作業なので検討するのに作業金額が必要であり、見積要求をするのですがこの見積作成、提示されるまでの期間が想像以上に長期間となっているケースが非常に多いのです。
ここ最近では、メーカーでも緊急出庫部品以外は極力在庫を抱えない方針を取っている場合が多く、まず自社工場、調達先から見積依頼をして積算、原価判明し見積作成となるのですが、モノによっては数か月から半年たっても見積すら出てこない、いつになったら見積がでてくるのか途中経過の報告もないといった、顧客から見ると矛盾、アンバランスな対応に映るのです。こういった事が繰り返されると不信感から顧客満足の低下となり、これが原因で突発故障が発生すると致命的になるのです。
表明上見えにくい側面ですが、こういった点をいかに改善、クリアにしている保守会社が将来的に生き残っていく第一の条件となっていくのではと感じています。
会社の経営改善に売り上げの大きいリニューアル工事をいかに受注するか？しかし、工事要員不足で工事が消化できない、保守単価も下がって、新規保守契約数も伸びない・・・
今、中小のエレベーター保守会社はこういった課題、悩みを抱えているのが実情であり、業界全体的に蔓延している深刻な問題となっています。
地域に根差した地域密着の保守会社の最大の魅力、メリットはきめの細かい小回りの利いたサービスであると私は認識していますが、市場での単価競争が激しく、人員確保ができず経営不振に陥っている中小規模の保守会社は本来の市場に立った立ち位置での存在意義をもう一度、思い返して市場顧客に向き合ってほしいと感じています。
中長期修繕計画上のエレベーターリニューアル工事予算検討
以前のように、エレベーターの事は専門性が高いし保守契約しているエレベーター保守会社や元請けの管理会社に任せていれば問題ないといった認識はもう通用しない状況になりつつあります。
メーカー系保守会社では自社独自の機種毎、部品毎の耐用年数表を基に部品交換計画を実施していきます。フルメンテナンス契約であれば、あるメーカー系保守会社を除くほとんどの保守会社はその設定計画通りの部品の交換を実施できているのかについては不明瞭な状況です。長年積み重ねられてきた月額保守料金が１５、２０年を経て劣化し、予防保全の定義の下、計画的に交換されているのかについては、保守会社以外把握していませんし、顧客側が確認チェックする方法も持ち合わせていないからです。
ＰＯＧ契約に関しては、耐用年数表に基づいた提案がなされているでしょう。ここ最近でも同じバッテリー関係の部品でも単価が上昇していて５年前と比較して、２，３割の上昇幅が通常となっています。
１５、２０年経過したエレベーターでは、それまでと違って主要部品である基板関係、駆動インバーターやワイヤーロープも周期によって提案が出されますが、そのタイミングで部品供給停止を想定してのリニューアル工事を意識する事が必要となってきます。
数年後に供給期限が迫っていて、上記主要部品の交換工事を実施してしまうとそのすぐ後にリニューアル工事実施では、リニューアル工事に含まれる部品が無駄になってしまうのです。
その見極めをしながらの長期修繕計画が必要となります。
しかしながら、エレベーター会社の保全提案見積はどうしても単発見積となっていて、長期計画で予算を計画的に組むことが難しいので一般的となっていません。
尚且つ、他の設備会社でも同様に数年先の参考見積については辞退、提出を控える傾向があるので専門コンサルタントでも作成しにくくなっています。
唯一の解決方法はエレベーター特化型の専門コンサルタントに相談依頼
過去にも見方を変えた同様内容のブログを投稿しているので参照ください。
エレベーター長期保全部品交換計画表の入手・活用について – ブログ | エレベーターマネージメント
エレベーターリニューアルの検討前にするべき保全計画について – ブログ | エレベーターマネージメント
長期修繕計画上の大規模修繕工事、エレベーターリニューアル工事 – ブログ | エレベーターマネージメント
マンション長期修繕計画のエレベーターリニューアル工事 – ブログ | エレベーターマネージメント
エレベーターの長期修繕計画書について – ブログ | エレベーターマネージメント
ずっと、フルメンテナンス契約をしているのに、故障が多く原因報告が聞いてもよく分からない、報告がないといった相談やＰＯＧ契約だが、非常に高額な見積の提示を受けている。値段相場も分からず比較検討できないので妥当性も判断できないが非常に高額なので困っているといった相談が多く寄せられるようになりました。
現在、数件ではありますがコンサルタント顧問契約いただき、管理組合様の立場で、エレベーター保守会社との報告解説要求や補足対応協議、長期保全部品交換計画の共同作成や、リニューアル工事を見据えたＰＯＧ提案の内容検証、相場からの金額妥当性の助言など管理組合様の管理運営にご満足いただいています。
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