見積依頼、比較の前にまず、必要条件の見積工事仕様確定が必要
現在、エレベーターに限らずどんな業種、サービスについてもネット検索であらゆる情報がリアルタイムかつ詳細に入手できる時代になりました。
さらには、グーグルAIによる解析能力で漠然とした質問、相談事に近い内容でも検索すると、何となくそれなりの回答が出てきたりして、まさに自分でも何をどうしたいといった事が具体化されてなくても、AIがそれを導き出してくれるレベルにまで達している環境になってきています。
しかしながら、マンション管理に関しては日々予測不可能な出来事が突発的に起こったり、予測しているにもかかわらず、正しくない方向に向かってしまっている状況が多々あります。それは特に分譲マンションでは一つの居住空間に複数の区分所有者が持ち分の割合で共有しながら専門性の高い建築、設備、経理、法務的な事柄まで専門知識のない中で、しかも1年ごとに入れ替わり立ち代わりのメンバーで協議検討し具体化していかなければなりません。
これは普通に考えても至難の業ではないでしょうか？
管理会社のフロントの方もすべての事に精通しているわけではなく、担当マンションを一人で10件以上持ちながら、土日祝日、平日の夜間と理事会出席して司会取り纏めをして、終了すれば議事録作成し回覧、平日の日中はそういった事務仕事や社内処理、業者との連絡業務、管理人とのコミュニケーションと日々忙殺されている印象を受けます。
なので、まずは自分たちの資産であるマンション共用部の大型改修工事が必要な時期であるならば、目的が何でどこまでのどういった内容の工事が必要なのかは最低限、管理組合の中で協議し確定する事が必要ではないかと思います。
だからといって、マンション住民が利用するエレベーターをしかもそもそも、なぜ改修工事が必要なのかもよく分かっていない状況で理事会に参加されてる方も多い中、どこまでの範囲で、どういった内容で、いくらくらいの金額が相場なのか？どういった業者がいいのか、悪いのか？を協議検討するのはほぼ難しい状況なのが日本の管理組合の実情です。
見積検討スタートさせる最低限の見積仕様、条件を確定させる状態の構築から専門家を利用し、より確実に建設的な議論ができる理事会にしていきませんか。
エレベーターリニューアル工事の見積比較検討 – ブログ | エレベーターマネージメント
エレベーターリニューアル工事見積検討の進め方
まず、マンション設置のエレベーターのメーカー名、製造年、できれば機種名（メーカーによっていろいろな呼称がある）をエレベーター保守会社か管理会社に問い合わせます。その上で、そこのメーカーのホームページを検索して“部品供給終了のご案内”等の項目を探し出して、部品供給停止の該当機種かを確認します。該当機種であればその内容に、いつが供給終了期限か、その次にどこのどんな部品が供給終了となるのか？を確認します。供給終了期限が一つのタイムリミットの目途として捉えてください。理想がその期限までにリニューアル工事が実施できればよいのですが、メーカーの告知期間は３～５年程度なので、昨今の契約から着工までの納期遅延状況から、もうすでに間に合わない、あるいはとうに期限が到来してる場合もあります。メーカー保守ならその告知が発表した段階で案内アプローチが為されているはずですが、独立系保守の場合は会社に因りますが、全く案内もされていないケースが多々あります。
偶々、取替供給部品が発生しても社内在庫で補えて来れたのですが、当然在庫が無い、メーカーにもないといった場合は長期停止となります。
それだけは絶対に避けなければなりませんので、まずは部品の供給環境が当該機種はどんな状況なのかを把握する事が第一です。
見積工事仕様で巻上機を対象とするか、既存流用とするか
その次は、供給終了となる部品はどこのどういった部品なのか？ですが、ほとんどの場合は制御盤内の基板、ユニット関係です。
重要なのは、その中に巻上機が該当しているかですが、該当していなければまずは、制御盤とその他電気関係品のみの交換の制御盤交換パッケージ
がコスト減の見積仕様となります。コストを最優先するなら、巻上機によほどのブレーキに不具合がある、あるいは巻上機各所に油漏れが進行しているといった事が無い限りは、“巻残し”が選択肢の大きな有力候補です。
それなりの予算的な余力がある、すでに巻上機も30年以上経過しているなら、そういった事に関係なく制御盤と巻上機はセットで改修するのがベターと言えます。
あと、もう一つ注意するべき事が“巻残し“のリニューアルが技術的に対応可能な業者と対応できない業者が五分五分の割合である事です。
メーカー系であれば自社の製品なので、互換性の問題はありません。ほぼ可能ですが、独立系の場合は独立系開発の制御盤に古い年式の巻上機を接続しなければなりませんので、上手くマッチングしない場合があります。
新しい制御盤からの信号が古い巻上機にきちんと伝達しない問題があるのです。易いからと言って安易に技術力のそぐわない会社に発注して、結果不具合が多数発生して訴訟裁判となるケースがあるので慎重な判断が必要となります。
あとは、巻上機込みか巻残しかが確定したら、それぞれの仕様を検証していく作業になります。
巻残しならば、目的の必要最低限の部品供給停止問題をクリアできたので、検討する要素はほとんどありません。内容的には制御盤、かご内操作盤、乗場操作盤、制御ケーブル、着床装置、リミットスイッチ、かご内照明をＬＥＤ化等の仕様に地震管制運転Ｓ、Ｐ波と停電自動着床装置を新規設置するのかくらいの検討となります。
逆に巻上機は既存流用なのであと何年か先には巻上機を交換するタイミングが来ます。それが何年先なのかは分かりません。但し、次に巻上機を交換しても制御盤は既存流用する事は考えにくいです。
理想は巻残し実施時期は竣工から20年までの機種で、15～20年後に巻き込みで2回目のリニューアルがベストです。
制御盤と巻上機込みのリニューアルなら、添付の比較表雛形と仕様チェック表に基づいて各項目を見積内訳書に組み込んでいきます。
ここでの問題は、メーカー系のリニューアルの見積はほとんど、細かい内訳明細書で見積はだしてきません。仕様の項目は記載していますが、金額の記載はないので見積仕様漏れがないかのチェックのみとなります。
独立系の見積は内訳明細毎に単価も記載されているケースが多いです。
但し、各々の記載順番や部品呼称の呼び名が違っていたり、一つの項目の括り方が違っていて、同じ部品での単価が揃えなかったり、かなりの重作業となります。
でもそれらをできるだけ同じカテゴリーにひとまとめにしたり、分割して他の項目に割り振ったりして各社横並びにするとはっきりと優劣が鮮明になります。
今回、ロープ式に加えて、油圧式の比較表も添付するので御参照ください。
専門家の有効活用がより効率的かつ明瞭な合意形成が図れる。
マンション管理保全のために必要な事は、いかにしてその事柄を明確にして具体化させていくかです。その為にはＡＩではなくて血の通った専門家が不透明な道筋をクリアにしていきますので、回り道なく最短ルートで目標ゴールまで先導していきます。
