エレベーター停止等、不具合、故障についての相談急増中
昨日、今日とここ大阪でも雪がチラつき今朝、薄っすらと雪が積もっていました。空気がまるでスキー場に行った時の冷たさです。
この数年の異常気象で自動車や家電製品でも思わぬ不具合トラブルが多いと聞きます。エレベーターも例外ではなく特に設置から１５年以上の機器で、今までは大きな故障が無かったのに、機器に深刻なダメージを受けて高額、長期間停止となるいわゆる重故障が全国的に増加してきています。
設置から２０年まではリニューアル工事には至らず、メーカーが供給する部品を適宜、点検を通じて破損する前に交換する予防保全がエレベーターでは必須で求められるのですが、それが十分に追いついていない、履行されていないケースが増えているのではないかと思われます。
通常、不具合が発生した場合でも２４時間で駆け付け対応し、即復旧させるのが保守契約の一番重要な業務ですが、故障発生から数時間経過しても復旧できない、原因不明や原因特定された対象部品の在庫切れで、発注から数か月を要するといったトラブルが増加しており、エレベーター会社との間で不信感が積もって、最終的に保守会社変更に発展といった話をよく聞きます。
エレベーター保守市場は価格競争が激しく、こういった相見積もりといった問い合わせがあるとかなり積極的な価格の提示があるので、検討しやすいのですが、他のエレベーター会社が対応できないメーカー、機種となると一転して現契約の保守会社から解約されると保守対応できるエレベーター会社がどこも存在しないといったケースも実際あり、現在そういった相談を受けて、コンサルティング契約いただく管理組合様、賃貸マンションオーナー様、ビルオーナー様が増えてきました。
築年数５０年、総戸数３００戸、１２階建て エレベーター３台の事例
最初にご相談の問い合わせをいただくのは、リニューアル工事を管理会社やエレベーター会社から勧められるが、よく分からない。見積は高額だが、比較検討できないので妥当性について教えてほしいといった内容や、保守費用のランニングコストを抑えたいのだがどこにどういった内容で比較検討したらよいのか等の相談がほとんどだったのですが、今回初めて、
うちのマンションのエレベーターの故障が多くて困っている。しょっちゅう止まっては修理に来ているが、本当に直せているのか？なぜ故障するのかの原因もよく分からず、他のエレベーター会社にメンテナンス見積を依頼しても対応できないと断られている。どうすればよいのか相談にのってほしいといったご依頼でした。
詳細についてよく聞かせてほしいので、まずは現地訪問し、エレベーター調査と過去の報告書関連資料、保守契約書、工事履歴、工事契約書の閲覧の上、ヒアリングをさせていただきました。
故障の頻度は月平均３，４回の停止故障と使い方による不具合発生しており、故障原因の大半がUCMPの誤作動といった記載が、故障報告書にありました。UCMP＝戸開走行保護装置ですが、築５０年のエレベーター３台に１７，８年ほど前に制御リニューアル工事を実施していて、そのリニューアル工事の２，３年後に戸開走行保護装置（以下UCMPと表記）を後から取付工事を実施していました。
こちらのタイプはリニューアルした巻上機に２重ブレーキを取り付けて、元々本体に組み込まれているドラム式のブレーキに追加で２つ目のブレーキを巻上機の滑車に引っかけているワイヤーロープをパッドで挟み込む“ロープグリッパー”というブレーキが設置されていました。
現在は、リニューアル工事と同じタイミングでUCMPも設置するのが主流なのでこのロープグリッパータイプは少なくなってきているのですが、１５～２０年前のUCMPが市場に供給され始めの頃は多く既設巻上機に取り付けられていました。
機械室内の巻上機、制御盤、調速機等と乗場操作盤、かご内操作盤、扉周りと調査確認し、理事長様との詳細ヒアリングを聞かせて頂くと深刻な状況が浮き彫りとなりました。
保守の契約はリニューアル工事の直前の２０年前からで、フルメンテナンス契約で点検は毎月２回実施している、リニューアルする前は某大手メーカー製だったが、ある独立系保守会社と保守契約を締結し、その数年後に２台と１台を数年に分けて発注、工事施工し、さらに数年後に３台まとめてUCMPの取付工事を施工した履歴が確認されたのですが、ある独立系保守会社が施行したリニューアル製品である点とUCMPが設置されている点がおそらく、他のエレベーター会社がメンテナンス見積を敬遠する要因と思われました。実際、ほとんどの独立系保守会社は基本、５台メーカー以外の保守は請け負いません。理由は保守部品の供給が確立されていない事ですが、もっと大きな理由が品質であって、特に複雑な制御を要するＵＣＭＰが設置されているならば、ブレーキ制御、ブレーキリレー耐久性、ブレーキ試験、ＵＣＭＰ作動後の解除方法、エラー表示の解説等その独自のシステムについての情報が入手しにくい点が大きいと思われます。
まずは、保管されている分すべての点検報告書、故障対応報告書、定期検査報告書から、過去の点検履歴、故障履歴を一覧表にしていつ、どんな故障でどういった原因で、どういった処置をしたかとその分析として原因別に分類し、部品の経年劣化、使い勝手、UCMP誤動作をまとめ上げ、改めて異常な故障回数の多さを明確にしました。
問題明確化した上で、それに対する取り組み、改めての故障原因の解明、その対応策についての要求等を理事会で報告し、さらに具体的なデータ、報告要求、情報開示を保守会社に要請、依頼し今後時間をかけて故障発生の抑制、保守計画の明確開示、さらに掘り下げた保守履歴、実績から修繕計画の作成提出依頼、計画内容のチェック確認、要望、緊急時の出動要請から復旧作業、作業内容の明確化、作業報告内容の提示、説明責任について等ソフト面、ハード面の両面から確実に保全の改善を推進させていきます。
このままで良いのか？どこに相談すればよいのだろうか？は迷わずにお問合わせ下さい。
私の経験上、ちょっとした異常、不具合が周期的に発生しだすとその発生間隔が徐々に短くなり、やがて月に１度だったのが、１週間に１度になり２日１度、ほぼ毎日となった時点で重大な故障、事故となる（ハインリッヒの法則）は大きな教訓となっています。
手遅れになる前に、ご相談ください。特にここ最近、気温の寒暖の差が激しい時期になると大きな故障が発生しやすい傾向にあります。
並行して信頼のできるコミュニケーション能力の高い保守会社も重要な要素となりますので、あらゆる角度でのアドバイス、助言を提供いたします。
初回相談は基本無料となっていますのでお気軽にお問合せフォームから送信ください。
